Zoek een woning

Huurwoningen

Exclusief wonen

Nieuwbouwprojecten

Altijd op de hoogte blijven van ons actuele woningaanbod?

Download dan onze GRATIS app

Home > Nieuws > Je hypotheek in 2019: 7 dingen die veranderen

Je hypotheek in 2019: 7 dingen die veranderen

21/12/2018

Ga je volgend jaar een woning kopen? Hier vind je de belangrijkste veranderingen voor volgend jaar.

1. NHG-grens gaat omhoog

De bedoeling van de NHG-garantie is dat je als huizenbezitter minder financiële risico's loopt. Op dit moment kom je in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie als de koopsom niet hoger is dan 265.000 euro. Per 2019 gaat deze maximale koopsom voor NHG met 25.000 euro omhoog naar 290.000 euro.

Neem je voldoende energiebesparende maatregelen, dan mag de hypotheek 106 procent van de woningwaarde bedragen. De maximale koopsom voor 2019 komt dan neer op 307.000 euro.

2. NHG-premie gaat een fractie omlaag

Hypotheekrentes voor leningen met een NHG-garantie zijn doorgaans iets lager. Maar je betaalt bij het afsluiten van een NHG-lening wel iets extra. De afgelopen jaren ging het om 1 procent van de hypotheeksom. Vanaf 2019 daalt deze premie naar 0,9 procent van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 209.000 euro komt dat neer op 2.610 euro. 

3. Lagere hypotheekrente-aftrek door verlaging belastingschijven

Voor middeninkomens geldt dat het percentage aan hypotheekrenteaftrek gelijk staat aan de tariefschijf voor inkomstenbelasting. Met ingang van 2021 gaat het stelsel van 4 naar 2 schijven, te beginnen in 2019. 

Er komt een basistarief van 37,05 procent voor inkomens tot 68.507 euro en een toptarief van 49,5 procent voor inkomens daarboven. De nieuwe schijven worden vanaf 2019 in fases uitgevoerd. In 2019 komen er 3 schijven:

  • Tot 20.142 euro: 36,65 procent
  • Tot 68.507 euro: 38,10 procent
  • Boven 68.507 euro: 51,75 procent

Door de wijzigingen gaan veel mensen minder inkomensbelasting betalen. Voor AOW’ers gelden er overigens aangepaste tarieven met 3 schijven in 2021.

4. Maximumtarief hypotheekrenteaftrek daalt

De overheid is het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek aan het afbouwen. Voor hogere inkomens van boven de 68.000 euro is dit al een paar jaar aan de gang. De vereenvoudiging van het schijvenstelsel voor de inkomstenbelasting gaat gepaard met een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. 

In 2019 daalt de maximale hypotheekrenteaftrek van 49,5 procent naar 49 procent. Vanaf 2020 gaat het tarief met 3 procentpunt per jaar omlaag, totdat in 2023 het niveau van het belastingtarief van de eerste schijf is bereikt (37,05 procent).

5. Eigenwoningforfait daalt

Het eigenwoningforfaitpercentage daalt voor woningen met een WOZ-waarde tussen de 75.000 euro en 1.060.000 euro naar verwachting van 0,7 procent in 2018 naar 0,65 procent in 2019.  Na 2019 zal het percentage verder dalen in 3 stappen van elk 0,05 procentpunt in 2020, 2021 en 2023. 

6. Beperking fiscaal voordeel bij lage of geen hypotheek

De fiscale rekensom voor de eigen woning bestaat uit de som van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. Zolang je méér aftrekbare rente hebt vergeleken met het bedrag dat je voor het eigenwoningforfait moet optellen bij je inkomen, levert de hypotheekrenteaftrek een fiscaal voordeel op.

Wet Hillen

In het omgekeerde geval, als je geen of een lage hypotheek hebt, geldt vooralsnog een speciale regeling: volgens de Wet Hillen hoef je geen eigenwoningforfait te betalen, als je geen of weinig hypotheekrenteaftrek geniet.

Maar dit gaat veranderen. Vanaf 2019 wordt de Wet Hillen in 30 jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat als je geen of weinig hypotheekrenteaftrek hebt, je volgend jaar nog een vrijstelling hebt van 96,67 procent van het positieve saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek.

7. WOZ-waarde stijgt

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt in 2019 tussen de 7,5 en 9,5 procent. De WOZ-waarde vormt de grondslag voor een aantal belastingen die je als huiseigenaar betaalt, zoals de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de watersysteemheffing. 

Behalve dat een gestegen WOZ-waarde een nadeel, zoals de daling van het eigenwoningforfait, met zich mee kan brengen, levert het misschien ook een voordeel op. Wanneer  de WOZ-waarde van je huis stijgt, kun je wellicht bij de bank aankloppen voor een lagere hypotheekrente. Woningeigenaren betalen vaak een risico-opslag boven op hun rente, die wordt bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de lening.

Is de WOZ-waarde, dus de marktwaarde, gestegen, dan betekent dit dat je minder leent ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan een lagere risico-opslag en dus een lagere rente tot gevolg hebben.

Of dit mogelijk is bij jouw hypotheek, hangt af van de voorwaarden en de risicoklassen die jouw geldverstrekker hanteert. Bedenk ook dat de marktwaarde op de WOZ-beschikking waarschijnlijk al achterhaald is tegen de tijd dat je hem ontvangt, door de rap stijgende huizenprijzen. Wellicht zul je dus ook met een taxatierapport naar de bank moeten gaan.

Of je netto meer gaat betalen voor je huis hangt af van het geheel aan maatregelen van het kabinet en jouw persoonlijke situatie. 

Financieel advies nodig? 

Neem dan contact op met onze onafhankelijke partner 4Sure hypotheken & verzekeren:

info@4sureadvies.nl | 0318-67 25 25 | www.4sureadvies.nl